解密：细数房产中介“吃差价”的几種方式

风语

房产中介“吃差价”的现象较为普遍，且已成为房产中介的主要利润点，严重侵害了市场交易主体利益和扰乱了二级房地产市场秩序。房产中介“吃差价”所采用的共同手法是：对登记售房者压低评估价和登记售价，对咨询买房者抬高市场行情，以此创造出一个差价空间。通常按照以下几種方式进行具体操作。

　　1、介入交易，直接倒手。当发现登记售房人同意以一个较低价格出让时，房产中介常会指派一名内部人员与其商谈，砍价，并交付定金订下该房，并在合同中约定一个较长的履行期限。出现有购买该房意向者，该内部人员作为卖方与其以一个更高的价格进行交易。交易成功后到房管部门签订交易登记合同时，房产中介一方面以種種名义将内部人员的名字换成真正的售房人，另一方面以少交契税为由在登记合同中订立一个较低的售房价格。于是，两笔交易合并成了一笔交易，交易中间的差价在购房人付款过程中，流入房产中介之手。对于这種交易，购房人尤其是在合同售方与产权人不一致时，通过严格核对交易对方身份关系可以及时发现。发现后，可以售房人非产权人且无法得到追认为由，主张合同无效。

　　2、接受全权委托，抬价销售。有的卖房人因身在外地或工作繁忙，无暇与有购房意向者一一接洽。他们通常会在房产中介建议下，向其出具手续，委托其全权处理售房事宜。不少房产中介于是就趁机以高于委托人指示价格的价格与购房人进行交易，从中赚取差价。对于这種情况，如果房产中介以自己名义与购房人进行交易，则它与委托人之间形成的是行纪法律关系。根据《合同法》第四百一十八条规定，行纪人高于委托人指定的价格卖出的，可以按照约定增加报酬，该利益属于委托人。如果房产中介以卖房人名义与购房人签订合同，则它与委托人间形成的是代理关系。根据民法通则和合同法的相关规定，此时房产中介所签订合同中的权利、义务均由委托人承受。房产中介作为代理人无权将买房人交付的部分房款占为己有。故委托人一旦发现房产中介借从事行纪、代理事务之机，赚取差价，可据上述法律规定，要求房产中介返还差价。

　　3、保底销售，超过分成。有的情况下，房产中介与登记售房人约定，当它以某个保底价格卖出该房时收取一定比例的中介费；当它以高于保底价格卖出该房时，对超出部分价款与售房人按一定比例分成，通常是五五分成或四六分成。这種约定原则上是可以成立的。其中要明确的是，房产中介所收取费用在性质上属于居间、代理等业务的报酬，它无权与售房人分割售房款。房产中介有义务向委托人客观地提供估价、咨询服务,而售房人确定的保底销售价格通常是据房产中介提供的估价作出的。该价格与实际成交价出入较大时，房产中介收取的中介费可能过高，有失公平。为了克服约定居间报酬可能存在的弊端，國外法律规定了约定报酬酌减制度。当约定报酬大大超过居间人所提供劳务的价值致显失公平时，法院可以根据委托人的申请酌情降低报酬额.降低的幅度，使房产中介实际收取的报酬不高于物价部门核定的最高收费标准为宜。