李嘉诚在抢reits上市头彩？

zhangloveqi

财经词典：什么是REITs

　　无利不起早。没有利润的买卖企业是不会交易的，李嘉诚意在将内地的商业物业打包在香港上市正当领汇基金准备香港上市之际，长江实业(集团)有限公司(长实，０００１HK)宣布旗下的泓富产业信托基金将于１１月２１日发行，规模约４０亿港元，有望成为在港上市的首只REITs(房地产投资信托基金)。此前，长实旗下的置富产业信托基金在新加坡挂牌上市。

　　相对于领汇基金而言，泓富产业信托基金看似阻碍会较少，但后者包含的七个商用物业项目部分属于二线商业，一旦加租，居户可能放弃租用此地。业内人士认为，长实分拆的泓富产业信托基金没有优势，亦不能增加公司的每股资产。

　　无利不起早。没有利润的买卖企业哪里会做？其实，李嘉诚意在将内地的商业物业打包在香港上市。

　　抢头彩泓富产业信托基金是由位于香港七个商用物业项目组成。李嘉诚发动内部公司捧场。数据显示，长实将认购基金单位中的１８.５８％。如果执行超额配售权，则将认购总基金单位减少至１４.１％；和记黄埔(００１３HK)将认购基金单位中的１０.４２％，如果执行超额配售权，则将认购总基金单位减少至７.９％。

　　今年以来，香港零售市场兴旺，租金上升幅度很大，房地产投资信托基金的发行外围环境不错。

　　“香港的市场比较成熟，REITs上市是顺理成章的事情”，中國房地产与住宅商会会长聂梅生对记者说。

　　长实方面认为，分拆泓富产业信托基金上市，可让集团释放资金进行营运及把握新的投资机会。４０亿港元的总代价，较物业估值折让１１.９％。

　　“泓富产业信托抢在领汇基金招股上市之前发行，无非是为抢得香港REITs发行市场的头啖汤。”凯基证券的邝民彬告诉记者。

　　长实发行泓富产业信托基金上周获得证监会批准，但证监会这个绿灯的含金量并不是那么高，因为，领汇规模近２００亿的REITs也同获批准，与泓富上市期仅差几天，对于李嘉诚来讲，这场争夺“香江第一REITs”的战争已经进入白热化。

　　在集资方面，领汇集资额达２００亿元，泓富REITs集资额为４０亿元。从回报上看，领汇的息率是６.１６％，长实的泓富REITs息率约为５.５％，略逊于领汇。　对于该REITs的“抢头彩”行为，业内分析师段海瑞认为应该多方面考量，“缺钱套现”抑或“收购新的物业”都有可能。

　　２００５年的一连串的宏观政策加大房地产调控力度，无疑给房地产市场降了温，却正是一贯逆市出手的李嘉诚好“时机”。

　　仅在２００５年５月到８月之间，李嘉诚的“长和系”在武汉、重庆、天津、上海和北京大肆圈地和收购物业。

　　李嘉诚在大陆的大手笔收购与旗下泓富基金海外上市看似无关联，但未来将内地物业逐渐纳入该REITs之下打包上市也不无可能。

　　國泰君安的分析师张宇认为，内地物业借“壳”海外基金境外上市尚存困难。

　　香港证监会６月发布了经修订的《房地产投资信托基金守则》，允许房地产基金投资世界各地房地产项目，同时将REITs的最高负债比例由３０％提高到４５％，这等于给内地房地产企业的融资、套现增加了一个重要渠道。

　　由于國内很多项目在产权上有問題，而香港证监会监管严格。境外做REITs只是次优选择，但不可忽视的是摩根与嘉德置地都有过购买大陆物业而后打包海外上市的做法。

　　意在“借”壳？

　　李嘉诚一边力挺海外基金上市，一边在内陆真金白银的圈田买地。对此，中原地产顾问有限公司总经理李文杰认为，“这很可能只是游戏规则的第一步，而第二步则逐渐把内地物业装进去”，“李嘉诚在大陆的动作加大也是沉寂１０年久，从尝试投资进入实质性大手笔投入。”而此次海外REITs与國内收购两厢配合可能性较大。

　　在内地，REITs概念意义远大于实际意义。尽管政府早已表示REITs在中國成为投资供给的可能性，但并未见到实质性进展。而银监会新近出台２１２文件直指房地产信托金融风险，如此一来，REITs监管比银行贷款更要严格。

　　新《基金法》规定，证券投资基金可以上市，但对于产业投资基金而言，由于缺乏配套法律法规和税收政策等原因难以最终确定。

　　“政策环境的不健全是目前发展REITs的最大障碍”，聂梅生说，“而基金是金融的最高形态，选择基金上市并不奇怪。”聂梅生认为，李嘉诚的REITs上市意图还要看能否收购新优良物业，但并不排除“借”壳上市做局的可能性。

　　为了规避内地種種限制，很多境外投资者和内地开发商考虑迂回作战。而REITs要求规范的环境足以支持市场的发展，此次李嘉诚旗下基金转战新加坡境外上市必然做此考虑。

　　由于内地缺少REITs的政策环境，海外基金“借”壳已有先例，而此次李嘉诚的REITs海外“做”壳，“曲线上市”的可能性是存在的，一可以规避内地法律风险，二可获取内地丰厚的利润回报。

　　上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长王世渝认为，海外金融机构在中國的渗透范围越来越广，业务越来越大，而國内的企业和投资者却错失了不少机会。