三大房地产信托基金大比拼

醉倾心

近期港股既面临禽流感威胁，又受息魔侵袭，淡市意味正浓，唯一的热点可谓领汇招股。此次领汇卷土重来，吸引力较去年底时明显逊色。而且，继领汇后，长实及越秀亦将推出泓富及越秀两只房地产投资信托基金。究竟这三个投资产品的未来增长及投资价值如何呢?

　　首先，从资产素质比较，以领汇而言，资产由房委会旗下180个商场及停车场组合而成，主要租户为零售商户；泓富则由长实旗下七项商厦物业组成，主要为二线工商业区，资产估值约40亿港元。领汇旗下商场租户主要为小商户，增长潜力着眼于香港房委会商场改革成果。相比之下，未来二、三线写字楼的增长潜力不俗，泓富将可受惠。

　　其次，谈到增长潜力，不可不提息率回报。领汇每单位发售价介乎9.7－10.3港元。计入5%折扣后，2005－2006年息率回报达5.5－6.3%；泓富2006年度预期息率5.3%。相比之下，泓富息率不及领汇。但其向股东提供三年期租金保证回报，即使未来三年香港房地产市道逆转，股东所收取利息回报将不会受损。

　　第三，风险方面，作为不动产投资信托，其主要风险在房地产景气度及利率风险。但领汇经历上次诉讼后，仍背负政治压力，加上旗下商场服务对象以公屋居民为主，未来加租幅度有限。相反，泓富为私营机构，对象是一般性商业客户，加租与否为商业行为，灵活性较高。

　　据悉，越秀投资旗下房地产投资信托基金亦准备今年在港上市，股息率可达7%。越秀可观的派息率起因于市场对内地商铺增长潜力的看好。不过，其受制于内地房地产政策，管理及资产质量可能不及香港同业水平。因此，越秀将分拆的房地产投资信托基金潜在升值能力较高，但相对风险较大。

　　总体来看，三家房地产投资信托基金各有优势。若是追求低风险、稳定及高利息回报的投资者，领汇当然是首选；着眼于未来较大幅度的资本增值及利息回报的积极投资者，泓富则可优先考虑。相比之下，越秀息率最高，唯一的不利因素是内地政策及管理较为逊色，适宜于进取型投资者。