房地产信托须满足：35％资本金,四证和二级

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房地产信托须满足三要求：35%资本金到位、四证齐全、二级资质

　　各信托公司开展贷款类房地产信托时，信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件：35%资本金“到位”、“四证齐全”和具有“二级资质”。昨天，中信信托一位高层告诉《第一财经日报》，银监会第212号文件已经下发至各地银监局，这份文件如此规定。

　　这一规定也把信托公司与银行推到了同一起跑线上：对房地产业实行宏观调控的“121文件”等调控措施规定，银行发放开发贷款时要求必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”。在商业银行并没有硬性规定的房地产开发企业资质上，信托公司的贷款类信托还要求房地产商必须是二级资质。

　　自开始对房地产业进行宏观调控以来，资金链日趋紧张的房地产商从银行贷款越来越难，而房地产信托也开始变得日渐火热。信托公司经常能接到“没能在银行找到钱，掉头过来找信托”的房地产融资项目，河南一家信托公司的总经理说，规定出台后，“房地产信托的很大一块业务就可能没有了。”

　　记者根据公开资料统计，2005年1~8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。

　　天鸿房地产开发公司董事长柴志坤告诉记者，在同一条件下，融资就肯定“找银行不找信托”。当记者问到三条规定是不是从另一角度继续规范房地产行业时，柴志坤认为“不好说”。但他认为这三项条件将使信托公司体现不了灵活融资的优势。

　　而去年，一项规范房地产信托的管理办法《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》曾在银监会网站登出，并进行了一个月的意见征求。该意见征求稿提到信托公司以贷款方式运用房地产信托资金时，对于四证不全的房地产项目不能进行贷款。

　　信托专家孙飞博士告诉记者，这三项条件使得在贷款类房地产融资市场上，“信托公司和银行站在了同一起跑线上。”他表示理解监管层从房地产信托控制风险的角度出发制定该政策，“但客观上，这对房地产融资市场也肯定是个利空。”

　　他同时推测，本来预计年底出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》看来是不能出台了，目前的规定将在办法出台前规范房地产信托业务。

　　7月底，央行副行长吴晓灵曾公开提醒“房地产信托大多做成了负债类产品”，由于委托人承担信托的所有风险，所以“这是要提起注意的”。她当时还表示，控制了房地产对信贷的过度依赖，就会开放房地产企业直接融资的渠道，发展房地产信托。

　　中泰信托一位信托经理认为，信托公司本来就应该和央行站在同一起跑线上，“银行不能控制风险的，信托也不一定能控制。”他认为，监管层出台此项规定也是考虑到了贷款类房地产信托的兑付风险。

　　孙飞认为，单一信托计划应该不受此文件限制，如果“单一委托人意愿投资一个‘四证不全’、资本金不到35%的房地产项目，根据信托法规，信托公司是没有理由拒绝这项业务的”。

　　“信托拥有巨大的弹性空间，金融监管和信托创新是个博弈的过程。”孙飞在承认房地产信托业务将有一块不能做的同时，仍乐观地认为，“信托公司一定能够通过无限的创新形式来为房地产商提供融资服务，当然，创新需要过程。”

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　　四证齐全

　　取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的房地产项目二级资质

　　房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级。二级资质的条件是：

　　1.注册资本不低于2000万元；

　　2.从事房地产开发经营3年以上；

　　3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

　　4.连续3年建筑工程质量合格率达100%；

　　5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

　　6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

　　7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

　　9.未發生过重大工程质量事故。