[信托知识]新加坡reits的发展概况

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新加坡是亚洲继日本之后第二个推出REITs的國家，目前其市场已经发展得比较成熟。目前共有6只REITs在新加坡证券交易所上市，总市值超过40亿美元。

　　1998年7月，新加坡证券交易所审核委员会提出了一系列进一步发展资本市场的建议，其中之一就是设立REITs，旨在增加市场投资品種和促进房地产市场的发展。新加坡金融管理局(MAS)采纳了该建议，并于1999年5月颁布了《新加坡房地产基金指引》(GuidelinesforPropertyFundsinSingapore)，并在2001年的《证券和期货法》(SecuritiesandFuturesAct2001)中对上市REITs作出相关具体规定，2002年颁布《集合投资准则》(CodeonCollectiveInvestment)，进一步细化了对REITs的要求。经过近三年的努力，在新加坡货币管理局的主导下，新加坡REITs的法律框架才基本成型，并于2002年7月由嘉德置地发行了首只嘉茂商产信托基金(CapitaMallTrust)，募集资金约2亿元新币(折合约为9亿元人民币)。

　　通过不断收购新的不动产，REITs的规模可在短时间内迅速壮大。例如，新加坡的腾飞基金上市不到三年的时间里，已经连续完成16次的房地产收购，基金市值从2002年末发行时的不足4亿美元，迅速扩大至目前的15亿美元左右。

　　香港REITs蓄势待发，好事多磨2003年3月7日，香港证监会发表了《房地产投资信托基金守则》草案，以征求公众意见。2003年7月30日，香港证监会正式公布了《房地产投资信托基金守则》，大部分条文都被修订以回应市场意见，其中包括放宽借贷比率、派息比率及估值频率等。2004年11月4日，香港证监会放宽香港的基金条例，香港获认可的单位信托及互惠基金目前可投资于证监会认可的房地产投资信托基金。2003年12月，香港特区政府房屋委员会(“房委会”)计划通过以房地产信托基金(REITs)形式，将旗下商场、停车位等不动产注入上市的房地产信托基金，即发起设立领汇房地产投资信托基金，又名“领汇(TheLink)”。房委会将旗下180个商场及停车场分拆出售给领汇，这些资产总值达309亿港元，扣除房委会90亿港元的负债，该基金的资产净值达219亿港元。

　　2004年12月6日，领汇房地产投资信托基金开始正式接受认购，计划全球发售19.7亿个基金单位，集资207亿港元至213亿港元，将成为全亚洲规模最大的房地产投资信托基金(REITs)。领汇每单位定价10.51至10.83港元，预期股息收益率6.9%。该基金90%的份额将进行國际配售，其中包括9名基础投资者(cornerstoneinvestor)，其中有富达投资、AIA、首域、Prudential及ING等大型基金，其余10%面向香港投资者。其香港公开发售部分约21.5亿港元，冻结资金约2800亿港元，超额认购倍数130倍；國际发售部分约191.5亿港元，冻结资金约3120亿港元，超额认购倍数约16倍。但是就在此时，香港两位公屋居民向香港高等法院申请司法复核，认定香港房委会违反《房屋条例》，判定房委会违例，禁止房委会将资产注入领汇基金。尽管领汇房地产投资信托基金的首发获得國际和香港投资者们踊跃认购，但由于公屋居民起诉港府房委会，使得最终定于2004年12月20日挂牌上市的全球首发失败。2005年7月领汇案以香港房委会胜诉终结，其重新安排上市最快估计于2005年11月份。

　　2005年3月30日，香港证监会发表《关于证监会认可的房地产投资信托基金的海外投资的应用指引草拟本的咨询文件》。在该项文件中，证监会建议香港将来的房地产投资信托基金可以投资包括内地在内的全球各地物业。根据市场意见，6月香港证监会正式修改了《房地产投资信托基金守则》，其中撤销了香港房地产投资信托基金投资海外房地产的限制，允许房地产基金投资于全球各地的不动产，从而为内地不动产通过香港和國际资本市场接轨开辟了新的途径。