详解交房时各项应缴纳用度

team470 · 发表于 2010-2-23 05:46:30

　　假如说在良多项目中，进住胶葛的产生存在百分之百必定性，那导火索之一往往就是收费，杂七杂八，进住前业主掏的钱少则二三万，多则四五万，且划定"不交费就不给钥匙"。
　　题目1：契税及代办费
　　《中华国民共和国契税暂行条例》第八条划定："契税的纳税任务产生时光，为纳税人签署地盘、衡宇权属转移合同确当天，或者纳税人取得其他具有地盘、衡宇权属转移合同性质凭证确当天。"契税是业主取得产权证时向国度交的税。
　　开辟商让购房人提前交纳契税的原由于：开辟商在客户贷款进程中，承担了全额全程或阶段性担保，开辟商想尽早解脱本身的风险，当然，也不消除有些开辟商占用资金的可能性。
　　所以，除非业主承认，不然开辟商无权逼迫购房人提前交纳，更无权强行代办。
　　假如业主委托开辟商打点，由于打点进程中有劳务支出，故一般开辟商要向业主收取必定的代办费，当然，选择权在业主，但开辟商要有供给相干的任务。
　　不外，在现实工作中，假如开辟商一家一家打点，就会给征收部分带来良多麻烦，所以一般都是开辟商代业主集体打点。
　　建议：
　　开辟商在具备前提打点立契过户手续前的必定时光段，通知客户集中来交钱。
　　代办费不宜跨越1000元。
　　客户也可委托第三方如律师事务所来打点。
　　题目2：公共维修基金
　　此项基金分歧于物业治理费，只用于室第共用部位、共用举措措施装备保修期满后的年夜修、更新、改革。
　　《关于回集室第共用部位、共用举措措施装备维修基金的通知》请求，"凡本市行政区域内新建商品室第的购置人应交纳公有室第共用部位、共用举措措施装备维修基金。在打点立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。"《通知》还划定，此基金向市或区县小区治理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会批准交由物业企业代管。管委会成立前，基金应用由开辟商或物业公司提出应用打算，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的应用由物业企业提出年度应用打算，经管委会核定后实行。
　　维修基金可以由业主本身交纳，业主也可委托开辟企业代收，那为什么有些开辟商必定要在进住前强行收取此基金呢？
　　由于有部购房人并不急于打点产权证，也就不急于交纳此基金，如许，当衡宇在保修期后须要进行年夜修、更新、改革时，没有交纳此基金的业主就会"沾"已交基金业主的"廉价"，这是不公正的。当然，也不消除部门开辟商占用资金的可能。
　　建议：
　　交纳基金后，市或区县小区办会就地开具财务局的专用发票，并开端计活期利钱。只要开辟商能很快拿回相干发票，其在进住前收取仍是有必定公道性的。
　　题目3：××费
　　装修治理费、装修押金、装修工人制证费
　　装修垃圾清运费
　　关于是否收装修治理费、押金和装修工人制证费的题目，争议最年夜。
　　一方面，国度和北京市均没有明白划定，有些业主向有关部分咨询，往往答复仍是乱收费；另一方面，装修进程中存在较年夜平安隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、扰平易近、装修职员随便进出造成治安凌乱等题目城市对小区公共好处造成侵害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业治理公司在此进程中确切要投进人力物力进行治理和束缚。
　　据懂得，扶植部、北京市今朝正制订有关装修治理措施，预备对今朝凌乱的市场加以规范。
　　建议：
　　专业人士以为，以上收费固然存在必定公道性，但很多小区动辄几千元的治理费或以各类名义拘留收禁金的情形倒是不当的。
　　一般一套屋子的治理费以一二百元摆布为宜。
　　押金依据物业档次，通俗室第在一二千元摆布，高级室第在一万元摆布为宜，并且无特别情形应全体退还。
　　制证费5元、10元，收个本钱费即可。
　　装修垃圾清算费按《北京市栖身小区物业收费暂行措施》，即196号文件划定为20元／天然间，假如有小区核算本钱非要收几百元，业主有权选择不消其清算。
　　题目4：物业费
　　一年物业治理费、物业治理费和水电包管金
　　北京市房地局小区办曾宣布过《关于制止收取多年物业治理费的通知》。此中划定，制止收取一年以上物业治理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违背划定。并且斟酌到频仍收取物业治理费一是部门业主经常不在荚冬二是会挥霍人力物力。从这个角度讲，提前收取物业治理费有其公道性。
　　物业治理费包管金一般产生在高级室第，因其高级室第行业一般习惯一个月或三个月一交，而高级室第住户又经常不在国内或当地，故采取3个月包管金方法。要夸大的是，物业治理包管金也好、水电包管金也好，若何运作应当看购房时所签《室第应用治理维修公约》(以下简称《公约》)中若何商定，只是此刻开辟商一般都在打点进住时才让业主签订《公约》，业主并没有选择权。
　　建议：
　　通俗小区交一年以下物业费并不违规；
　　包管金要看《公约》商定，如无商定，收取还应征得业主批准。
　　题目5：泊车费
　　对于泊车费，今朝北京市只是在196号文中划定，通俗小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械泊车库则要履行市场价，开辟商应在购房时在《公约》中昭示。可正像题目4中所讲的，《公约》一般都在进住时才签，也就没有了协商的空间。
　　至于小区姑且泊车，今朝并无明白划定，应由小区物业治理委员会决议，物管会成立前，收费尺度也不克不及高于1元／4小时的社会泊车场尺度，并应出具正式发票。
　　今朝，市政管、物价局不久将出台泊车收费规范，小区途径也在规范之中。
　　建议：
　　通俗小区地面车位每月为150元／个。
　　地下、机械车库履行市场价，应基础等同于行业尺度。
　　题目6：面积测绘费
　　面积测绘费收取原则为"谁委托，谁付费"，购房合同已划定开辟商向购房人供给面积丈量数据的任务，故此用度应由开辟商交纳。
　　建议：
　　购一手商品房应由开辟商交纳。
　　依据建住房（1998）213号《室第共用部位共有举措措施装备维修基金治理措施》划定，自1999年1月1日起，售房单元在向购房者收取房价款的同时，可以按房价款的2％至3％的比例向购房者收取室第共用部位、共用举措措施装备维修基金（以下简称"维修基金"），该笔基金应专项用于室第公共部位、共用举措措施装备保修期满后的年夜修、更新和改革。售房单元代为收取的维修基金属全部业主配合所有，不计进发卖收进。在业主打点衡宇权属证书时，售房单元应该将代收的维修基金移交给本地房地产行政主管部分代管。业主委员会成立后，经业主委员会批准，房地产行政主管部分将维修基金移交给物业治理企业代管。物业治理企业代管的维修基金，应该按期接收业主委员会的检讨与监视。
　　关于年夜修、中修和小修费收取题目，京价（房）字（1997）第196号《北京市物价局、北京市衡宇地盘治理局关于印发"北京市通俗栖身小区物业治理办事收费暂行措施"的通知》具体划定了各类级别室第所应收取年夜修、中修、小修用度尺度。但商品房都有必定的保修期，保修期内的维修用度不需交纳。所以除非物业治理公司有足够来由和证据表白这些维修费是否会用于保修期，不然业主有权拒交。
　　除以上几项外，在进住前，开辟商或物业公司一般还会向购房人预收契税，以备打点房产证时交纳，只要《物业治理公约》中对此无购房人委托代收的条目，是预交仍是打点产权证时本身交纳就完整取决于购房人了。
　　物业治理费也是进住前物业公司经常要业主交纳的用度。一方面，物业治理费是基于应用衡宇才产生的用度，另一方面，不预收必定的物业治理费又无法保障物业的┞俘常应用，且物业治理又是一种滞时办事，所以预收必定的物业治理费仍是公道的。
　　物业包管金是包管碰到特别情形时，物业治理费收取不受影响。
　　律例并无严厉划定禁收，但收取尺度应对所有客户一样，除非《物业治理公约》中有明白划定。一般来讲，物业包管金是3个月的物业治理费。
　　别的，装修押金也是一个经常被请求的收费项目，小区多有本身的尺度，但收费金额必定要公道。过高时，可以向物价部分或栖身小区治理办公室投诉。
　　这里有一点须要阐明的是，物业治理公司以未缴齐所请求缴纳的用度为由，谢绝给购房人钥匙是没有法令根据的。当然假如两边所订立的合同中明白商定交钥匙之前，购房人应缴纳有关用度（包含物业治理用度），则物业治理公司上述请求是有合同根据的。笔者建议购房人在签订合同时，应明白成长商指定的物业治理公司收费尺度应合适有关当局划定，并应明白商定交付钥匙不该以缴齐所有用度为条件。
　　今朝法令上没有明白划定衡宇交付前购房人应缴纳哪些用度，但成长商的广泛做法是请求购房人缴齐所有用度（房价款、有关物业治理用度），之后才交付衡宇钥匙，而非论前述请求是否有合同根据。购房人应在签订合同时，与成长商订立预防这种情形的条目，在现实碰到这种情形时，充足应用各类有用、正当的道路以维护自身权益不受侵略。